第1種低層住居専用地域で住宅兼店舗を建てるには？ 〜12坪の小規模塾を計画される方へ〜

1. お問い合わせの背景：12坪の住宅兼店舗を建てたい理由とは？

「土地はあります。住宅兼店舗で塾をする予定です。12坪前後の建物を考えています。水回りは小さく、ミニキッチン設置のところを小さな部屋にしたいです。土地は第一種低層住宅です。」

このようなお問い合わせを目にしました。

この計画は、12坪程度の小規模な建物に住居と塾の機能を併せ持たせたいと考えている方からのご相談と思われます。

第1種低層住居専用地域という地域区分での建築には、特定の制限があります。

そのため、今回の記事ではこの地域区分について詳しく解説し、塾兼用住宅の計画に役立つ情報をご提供します。

2. 新築か改装か？計画の形態を確認することが大切

まずは、計画が新築か改装かを確認することが重要です。

新築と改装では建築に求められる条件が異なる場合がありますので、以下の点を明確にしましょう。

• 新築の場合： 新しい土地に、12坪の建物を新築し、住宅兼塾として利用する計画。
• 改装の場合： 既存の住宅の一部を改装して塾として利用する計画。

お問い合わせの内容からは、どちらとも解釈できますが、今回の説明は「新築」を前提として進めます。

また、改装の場合も基本的な制約は同様に適用されるため、全体像を理解するのに役立つでしょう。

3. 第1種低層住居専用地域とは？店舗兼用住宅に求められる建築制限

第1種低層住居専用地域は、低層の住宅が建ち並び、静かで良好な住環境を維持するために設けられた地域です。

この地域での店舗兼用住宅には、以下の条件が求められます。

• 店舗の用途部分は、建物全体の面積の1/2以下で、かつ50㎡以下でなければならない
  • たとえば、12坪（約40㎡）の建物の場合、店舗として使用できるのはその半分の20㎡以下になります。
    これにより、大規模な店舗や騒がしい商業施設の建設が防がれ、住宅地域の静かな環境が保たれます。

こうした規定は、特に居住者の住環境を守るために設けられており、日常の暮らしに影響を与えない小規模な店舗であれば、例外的に許可されるという形になっています。

4. 建ぺい率・容積率・高さ制限：12坪の建物における規制を理解する

第1種低層住居専用地域で建物を建てる際には、建ぺい率、容積率、高さ制限、斜線制限といったルールに従う必要があります。

• 建ぺい率：建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合を指し、この地域では50％程度が多く、敷地にゆとりをもたせた設計が求められます。
• 容積率：容積率は敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を指し、100％～150％に設定されることが一般的です。12坪という限られた敷地で、階数や用途によって延べ床面積を調整する必要があります。
• 高さ制限と斜線制限：この地域では、建物の高さに制限がかけられており、10m以下や2階建てまでといった条件が設けられる場合が多いです。さらに、斜線制限があるため、建物の形状が周囲の住環境に影響しないよう設計する必要があります。

これらの制限により、敷地の使い方や建物の形状が限定されるため、計画の際には事前に設計者としっかり相談することをお勧めします。

5. お問い合わせの課題整理：住宅兼塾としての計画を進める際の注意点

6. よくある誤解：第1種低層住居専用地域での店舗兼用住宅に関する制約

一般的な誤解として、「12坪の建物のほとんどを塾として利用できる」と思われることがあります。

しかし、実際には、店舗部分は建物の1/2以下かつ50㎡以下でなければならないため、建物全体を塾として使用することはできません。

たとえば、12坪の建物であれば、6坪（約20㎡）以下の範囲でのみ塾を運営できます。

このように、利用面積が限られているため、居住空間と店舗部分をどう区分するかが計画の鍵になります。

7. まとめ：第1種低層住居専用地域での計画を成功させるために